A - Z - Wertermittlung

Bedarfswert § 138 BewG
Die Bedarfsbewertung ist ein Begriff aus dem Steuerrecht. Im Rahmen der Bedarfsbewertung werden Grundbesitzwerte gesondert zum 1. Januar 1996 festgestellt, wenn sie für die Erbschaftsteuer oder Grunderwerbssteuer erforderlich sind. Damit werden Einheitswerte im Rahmen der Erbschaftssteuer ab 1. Januar 1996 und bei der Grunderwerbsteuer ab 1. Januar 1997 entsprechend ersetzt und nicht mehr angewandt. Der Bedarfswert wird in einem standardisierten Verfahren festgestellt. Liegt der Bedarfswert über dem Verkehrswert des Grundstückes und weist der Steuerpflichtige dies durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nach, ist der niedrigere Wert festzustellen (sog. Öffnungsklausel).

Beleihungswert § 12 Hypothekenbankgesetz (HypBankG)
Der Beleihungswert ist ein Begriff aus dem Bankensegment. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes spielen insbesondere die Dauerhaftigkeit und die Nachhaltigkeit der Eigenschaften und Erträge des Grundstücks eine Rolle. So wird der Beleihungswert eines Grundstücks zurückhaltend und mit Vorsicht geschätzt und darf den sorgfältig ermittelten Verkaufswert nicht übersteigen.

Bodenwert vgl. §§ 13-14 WertV
Der Bodenwert versteht sich in der Regel als Wert des freigelegten bzw. unbebauten Grundstücks bei üblicher und (planungs- sowie bauordnungs-) rechtlich zulässiger sowie wirtschaftlich optimaler Nutzung. Dabei bestimmt sich der Wert des Grundstücks unter der Fiktion keine wesentlichen Bestandteile zu besitzen. Der Bodenwert wird in der Regel auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren ermittelt. Neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Abweichungen des Bodenrichtwertes vom zu bewertenden Grundstück sind durch Zu-oder Abschläge oder in anderer Weise zu berücksichtigen.

Bodenrichtwert § 196 BauGB
Bodenrichtwerte sind auf der Grundlage der Kaufpreissammlung von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen ermittelte durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken (Bodenrichtwertzone). Sie sind für die Bodenwertermittlung geeignet, wenn sie hinreichend bestimmt sind. D.h. sie sollten den nach örtlichen Verhältnissen, der Lage und dem Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, dem erschließungs-(beitrags)rechtlichen Zustand und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt bestimmt sein.

Buchwert
Der Buchwert ist ein Begriff aus dem Steuerrecht. Mit diesem Wert, wird ein Wirtschaftsgut in der Handels- und Steuerbilanz auf der Aktiv- oder der Passivseite ausgewiesen. Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind die Obergrenze für den Buchwert. Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um die Abschreibung, die Untergrenze bei abnutzbaren Gütern.

Einheitswert
Der Einheitswert wird für steuerliche Zwecke berechnet. Der Einheitswert ist Grundlage für die Berechnung und Festsetzung der Grund- und Gewerbesteuer (bis 1996 auch für die Erbschaft- und Schenkungssteuer). Der Einheitswert wird in einem vereinfachten (pauschalierten) Ermittlungsverfahren berechnet. Liegt der Einheitswert über dem Verkehrswert des Grundstückes und weist der Steuerpflichtige durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen den niedrigeren Verkehrswert nach, ist der niedrigere Wert festzustellen (sog. Öffnungsklausel).

Ertragswertverfahren
Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Steht für einen Erwerber oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die zu erzielende Rendite im Vordergrund wird im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Ertragswertverfahren angewandt. Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln.

market value
Market value ist ein Angelsächsicher Wertbegriff. Der Market value ist der wahrscheinlichste zu erzielende Verkaufspreis, wenn dem Verkäufer zuvor eine hinreichende Zeitspanne zur Vermarktung zur Verfügung steht. Sinngemäß ist er identisch mit dem Verkehrswert.

Markt-Rating
Markt-Rating bzw. Objekt-Rating versteht sich als systematische Erfassung, Kategorisierung und Analyse der wesentlichen Chancen und Risiken von Immobilien. Das Rating liefert eine Aussage über die zukünftige Entwicklung der Immobilien gegenüber vergleichbaren Objekten. Diese werden möglichst auf Basis struktureller Modelle sowie auf detaillierte Markt-, Objekt- und Transaktionsdaten erstellt.

Marktwert
Der Marktwert ist eine seltenere, veraltete Bezeichnung für den Verkehrswert.

Objekt-Rating
siehe Markt-Rating

Portfoliowert / Portfoliobewertung
Die Bewertung von Immobilienportfolios können durch Transaktionen, Finanzierungen, Portfolioanalysen, Bilanzierung, Unternehmensveränderungen und Verbriefung veranlasst werden. Das Markt- und Objektrating können neben der reinen Bewertung des Portfolios wichtige Informationen liefern.

Residualwert
Der Residualwert kann zur Ermittlung des Bodenwertes herangezogen werden, wenn der Bodenwert nicht unmittelbar aus Vergleichswerten ermittelt werden kann. In der Regel wird das Residualwertverfahren aber im Rahmen von Projektentwicklungen eingesetzt, wenn ein Investor wissen möchte, welchen maximalen Grundstückspreis er zahlen kann, um das Projekt wirtschaftlich zu realisieren (Investorenmethode).

Sachwertverfahren
Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Steht für einen Erwerber oder die Errichtung vergleichbarer Objekte üblicherweise die Eigennutzung (Bausubstanz) im Vordergrund, wird im gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Sachwertverfahren angewandt. Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt vom Bodenwert nach Herstellungswerten zu ermitteln.

Versicherungswert
Der Versicherungswert ist der versicherte Wert der Gebäude und sonstiger Aufbauten eines Grundstücks, er orientiert sich am Wiederbeschaffungswert der Immobilie.

Vergleichswertverfahren
Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. In diesem Verfahren sind Kaufpreise für bebaute und unbebaute Grundstücke zu verwen den, die hinsichtlich ihrer wertbestimmenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Die Praxis zeigt, dass dieses Verfahren bei unbebauten Grundstücken und ggf. auch Eigentumswohnungen herangezogen werden kann, wenn genügend Verkaufsfälle bekannt sind.

Verkehrswert
Der Verkehrswert wird gemäß § 194 BauGB "durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Zur Ermittlung des Verkehrswertes wird nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV) das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder mehrere dieser herangezogen. Die zur Verkehrswertermittlung angewandten Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehen den Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen.
Die jeweilige Wahl ist zu begründen.

Verkaufswert
Der Verkaufswert kommt als Begriff nur in den Beleihungsgrundsätzen von Bankinstituten vor. In der Praxis wird damit ein Wert verstanden, zu dem das Objekt verkaufbar ist. Zu unterscheiden sind hierbei Werte bei beabsichtigtem schnellem Verkauf und Werte, die als bestmöglicher Preis zu verstehen sind.